Wniosek o warunki zabudowy w parku krajobrazowym

Pytanie

Jak przygotować wniosek do gminy o pozwolenie na warunki

o zabudowę na terenie parku krajobrazowego.

Odpowiedź Sztucznej Inteligencji

Bezpośrednia odpowiedź na pytanie

• Składa się wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (nie „pozwolenia”) do wójta/burmistrza/prezydenta miasta właściwego dla położenia działki. Na terenie parku krajobrazowego projekt decyzji WZ musi zostać uzgodniony z Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska (RDOŚ). Wniosek można złożyć papierowo, przez ePUAP albo w serwisie e‑Budownictwo, korzystając z ogólnopolskiego formularza MRiT. (gov.pl)
• Dołączasz mapę zasadniczą (a gdy jej brak – ewidencyjną) i szkic koncepcji zagospodarowania, opis inwestycji, ewentualne pełnomocnictwo oraz dowód opłaty skarbowej (jeśli nie jesteś właścicielem/użytkownikiem wieczystym – 598 zł). (gov.pl)
• Przed złożeniem sprawdzasz: czy nie ma miejscowego planu (jeśli jest – WZ nie składasz), jakie zakazy zawiera uchwała sejmiku o utworzeniu danego parku (katalog zakazów w ustawie o ochronie przyrody), oraz czy Twoje zamierzenie nie wymaga decyzji środowiskowej. (gov.pl)

Szczegółowa analiza problemu

1. Weryfikacja stanu planistycznego i prawnego:

• Sprawdź w gminie, czy teren jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). WZ składa się tylko, gdy planu brak. (gov.pl)
• Ustal, czy działka leży: w granicach parku krajobrazowego, w jego otulinie, na obszarze Natura 2000 itp. Dla parków krajobrazowych zakazy nie są „z automatu” – konkretny zakres wprowadza uchwała sejmiku wybierająca zakazy z katalogu ustawowego (art. 16 ust. 3 i art. 17 u.o.p.). (lexlege.pl)

2. Warunki, które musi spełniać inwestycja, aby WZ mogła zostać wydana:

• Zasada „dobrego sąsiedztwa” (kontynuacja funkcji i parametrów zabudowy) – organ ocenia ją na podstawie stanu otoczenia; niespełnienie choć jednej przesłanki z art. 61 u.p.z.p. wystarczy do odmowy. (Uwaga: w okresie przejściowym stosuje się dotychczasowe brzmienie kluczowych przepisów; patrz sekcja „Aktualne informacje i trendy”.) (inforlex.pl)
• Dostęp do drogi publicznej i zapewnienie uzbrojenia terenu – wykazuje się we wniosku (np. zarys zjazdu, sposób podłączenia do mediów). (gov.pl)

3. Specyfika obszaru parku krajobrazowego:

• Projekt WZ jest obligatoryjnie uzgadniany z RDOŚ (dla terenów objętych ochroną przyrody innych niż park narodowy i jego otulina). Brak stanowiska RDOŚ w ustawowym terminie skutkuje „milczącym uzgodnieniem” (w praktyce – po 21 dniach od doręczenia projektu decyzji). (lexlege.pl)
• RDOŚ bada zgodność zamierzenia z zakazami w uchwale o parku krajobrazowym oraz wpływ na walory przyrodnicze i krajobrazowe. Jeśli projekt narusza zakazy – wyda odmowę uzgodnienia, a gmina odmówi WZ. (lexlege.pl)

4. Czy potrzebna decyzja środowiskowa?

• Jeśli inwestycja należy do przedsięwzięć „mogących znacząco oddziaływać na środowisko” (rozporządzenie RM z 10.09.2019), przed WZ może być wymagana decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach (tzw. „decyzja środowiskowa”) – obowiązkowa albo po screeningu. (gov.pl)

5. Jak przygotować wniosek – zawartość merytoryczna:

• Formularz: skorzystaj z ogólnopolskiego wzoru (MRiT). Wypełnij dane inwestora, dane działki (nr ewidencyjne, obręb), opis inwestycji (funkcja, parametry: wysokość, powierzchnia zabudowy, liczba kondygnacji, geometria dachu), dostęp do drogi i mediów, sposób zagospodarowania (usytuowanie budynku, dojścia/dojazdy, miejsca postojowe, powierzchnia biologicznie czynna). (gov.pl)
• Załączniki obowiązkowe: mapa zasadnicza (a przy jej braku – ewidencyjna) obejmująca teren inwestycji i otoczenie, załączniki graficzne (koncepcyjny plan zagospodarowania z obrysem obiektu i wjazdem), ewentualne pełnomocnictwo i opłata skarbowa (jeśli nie jesteś właścicielem/użytkownikiem wieczystym). (gov.pl)
• Załączniki zalecane: krótkie uzasadnienie braku kolizji z celami ochrony parku, szkice/ wizualizacje osadzenia w krajobrazie, wstępne zapewnienia gestorów mediów – ułatwia to sprawne uzgodnienia (choć nie jest obligatoryjne z mocy formularza). (gov.pl)

6. Złożenie i terminy:

• Gdzie i jak: urząd gminy/miasta (właściwy miejscowo), osobiście, listownie, przez ePUAP lub przez e‑Budownictwo. (gov.pl)
• Opłaty: wniosek bezpłatny dla właściciela/użytkownika wieczystego; w innych przypadkach 598 zł. (gov.pl)
• Czas: co do zasady 65 dni na decyzję (nie wlicza się czasu uzgodnień/opinii i ewentualnych zawieszeń). Na obszarach chronionych proces zwykle trwa dłużej ze względu na uzgodnienia z RDOŚ. (gov.pl)

7. Najczęstsze błędy skutkujące odmową lub wezwaniami:

• Pominięcie zakazów z uchwały o parku (np. prac ziemnych trwale przekształcających rzeźbę terenu, przedsięwzięć z listy „znacząco oddziałujących”, likwidacji zadrzewień itp.). (lexlege.pl)
• Brak kontynuacji parametrów zabudowy w otoczeniu („dobre sąsiedztwo”). (lexlege.pl)
• Niewykazanie dostępu do drogi publicznej/uzbrojenia. (gov.pl)

Aktualne informacje i trendy

• Reforma planowania przestrzennego: od 1 stycznia 2026 r. decyzje WZ będą czasowe (ważne 5 lat), a od 1 lipca 2026 r. wydawanie WZ zostanie powiązane z planem ogólnym gminy (m.in. obszary uzupełnienia zabudowy – OUZ). Termin na uchwalenie planów ogólnych został wydłużony do 30 czerwca 2026 r. To ma praktyczne znaczenie dla harmonogramu inwestycji. (repelewicz.com)
• Trwają dodatkowe prace legislacyjne (jesień 2025) nad „odmrożeniem” i terminami w postępowaniach WZ; na 5 dni temu projekt czekał na podpis prezydenta – śledź status, bo może wpływać na biegi terminów gmin. (rp.pl)

Wspierające wyjaśnienia i detale

• Dlaczego uzgodnienie RDOŚ jest kluczowe? Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nakazuje uzgadniać projekt WZ z RDOŚ dla obszarów objętych ochroną przyrody (z wyjątkiem parków narodowych i ich otulin, gdzie właściwy jest dyrektor parku narodowego). Orzecznictwo NSA i WSA potwierdza, że brak stanowiska RDOŚ w terminie 21 dni liczy się jako uzgodnienie, ale jeśli postanowienie odmowne dotrze do gminy przed wydaniem WZ, gmina nie może przyjąć „fikcji uzgodnienia”. (lexlege.pl)
• Zakazy w parku krajobrazowym: katalog jest zamknięty i wynika z art. 17 u.o.p., natomiast to uchwała sejmiku dla konkretnego parku wybiera, które zakazy obowiązują (np. prace ziemne trwale zniekształcające rzeźbę terenu, likwidacja zadrzewień, wybrane przedsięwzięcia mogące znacząco oddziaływać na środowisko). (lexlege.pl)

Aspekty etyczne i prawne

• Budując na obszarze chronionym, inwestor ma podwyższoną odpowiedzialność za zachowanie ładu przestrzennego i walorów krajobrazowych. Procedury (uzgodnienia, ewentualna decyzja środowiskowa, konsultacje w trybie UOOŚ) służą równoważeniu interesu prywatnego z dobrem wspólnym. (gov.pl)
• Pamiętaj, że WZ nie „przełamuje” zakazów wynikających z uchwały o parku; organ odmówi uzgodnienia/wyda odmowę, jeśli zamierzenie koliduje z zakazami lub celami ochrony. (lexlege.pl)

Praktyczne wskazówki

• Zrób „pre‑konsultację” w referacie planowania gminy i z pracownikiem RDOŚ (telefonicznie/mailowo) – często unikniesz czynności na oślep.
• Dołącz dwie wersje planszy zagospodarowania: wariant podstawowy i „łagodniejszy” (niższy, odsunięty od cennych elementów przyrodniczych) – ułatwia pozytywne uzgodnienie.
• Jeśli podejrzewasz konieczność decyzji środowiskowej (np. droga, farma PV o dużej mocy, duże obiekty usługowe) – rozpocznij od Karty Informacyjnej Przedsięwzięcia; unikniesz późniejszych wezwań. (gov.pl)
• Zadbaj o kompletność wniosku – 65‑dniowy termin nie obejmuje uzgodnień i łatwo się wydłuża. (gov.pl)

Ewentualne zastrzeżenia lub uwagi dodatkowe

• Wiele gmin publikuje własne wytyczne (skala map, zakres rysunków). Choć obowiązuje ogólnopolski formularz, lokalne „checklisty” pomagają przejść sprawę bez wezwań. (gov.pl)
• Często park krajobrazowy nakłada ograniczenia zależnie od stref w jego granicach – nie zakładaj uniwersalnych odległości czy wysokości; sprawdź uchwałę dla „swojego” parku. (lexlege.pl)

Sugestie dalszych badań

• Uchwała sejmiku tworząca (lub nowelizująca) dany park krajobrazowy – dział „akty prawa miejscowego” urzędu marszałkowskiego (zakazy, strefy, plan ochrony). (lexlege.pl)
• BIP RDOŚ właściwego województwa – procedura uzgodnień WZ i kontakt do wydziału. (gov.pl)
• Portal GOV: instrukcja i formularz WZ, e‑Budownictwo. (gov.pl)
• Serwisy specjalistyczne (Gazeta Prawna, Infor) – bieżące zmiany przepisów dot. WZ/planów ogólnych. (rp.pl)

Krótkie podsumowanie

• Przygotuj wniosek o decyzję o warunkach zabudowy na formularzu MRiT, z mapą i koncepcją zagospodarowania, złóż do gminy (także online). Na terenie parku krajobrazowego kluczowe jest uzgodnienie z RDOŚ i brak kolizji z zakazami uchwały sejmiku dla danego parku. Zaplanuj czas na uzgodnienia i – z uwagi na reformę – miej na uwadze, że od 2026 r. WZ będą terminowe i powiązane z planem ogólnym gminy. (gov.pl)

Chcesz, żebym przygotował dla Ciebie spersonalizowaną checklistę (wraz z uzupełnionym szkicem opisu inwestycji) po podaniu numeru działki, województwa i zarysu planowanej zabudowy?